Sabtu, 02 Januari 2010

IRR

IRR atau Internal Rate of Return, merupakan instrument evaluasi yang digunakan untuk memutuskan apakah suatu pemilik modal ingin melakukan investasi atau tidak.

IRR > tingkat keuntungan yang diisyaratkan, proyek diterima
IRR < tingkat keuntungan yang disyaratkan, proyek ditolak


IRR lebih merupakan suatu indikator efisiensi dari suatu investasi, berlawanan dengan NPV, yang mengindikasikan value atau suatu besaran uang. IRR merupakan effective compounded return rate annual yang dapat dihasilkan dari suatu investasi atau yield dari suatu investasi. Suatu proyek/investasi dapat dilakukan apabila rate of returnnya lebih besar daripada return yang diterima apabila kita melakukan investasi di tempat lain (bank, bonds, dll). Jadi IRR harus dibandingkan dengan alternatif investasi yang lain.
Secara matematis, IRR didefinisikan sebagai discount rate yang menghasilkan NPV sama dengan nol. Misal:

YearCash Flow
0-100
1+30
2+35
3+40
4+45
Internal Rate of Return (IRR)
NPV = 0 = -100 + 30/(1+r) + 35/(1+r)2 + 40/(1+r)3 + 45/(1+r)4
IRR: = r,
NPV = 0, pada r = 17.09% sehingga IRR = 17.09%


Grafik NPV sebagai fungsi dari r (sumbu X merupakan discount rate dan sumbu Y merupakan NPV) - terlampir.
IRR memiliki kelemahan dimana IRR umumnya digunakan untuk pengambilan keputusan untuk single project bukan mutually exclussive project (proyek yang saling menghilangkan). Untuk mutually exclusive project, kriteria NPV lebih dominan digunakan dimana proyek dengan NPV lebih besar akan dipilih walaupun memiliki IRR yang lebih kecil. Dari grafik, suatu proyek mungkin akan memiliki beberapa discount rate yang membuat nilai NPV = 0 (ada net income negatif di sela-sela tahun net income positif), sehingga nilai IRR bisa lebih dari satu atau kita dihadapkan pada beberapa pilihan nilai IRR. Dari segi reinvestasi, IRR juga memiliki kelemahan sehingga digunakan MIRR (Modified Rate of Return).

Walaupun secara akademik NPV lebih dominan dipilih, survey mengindikasikan bahwa kalangan eksekutif lebih menyukai IRR daripada NPV. Hal ini dikarenakan para manager ataupun pemilik modal lebih gampang membandingkan investasi/proyek yang berbeda besaran dalam bentuk % rate of return (IRR) dibandingkan dengan besaran uang (NPV).

nilai waktu dari uang

Time value of money (Nilai Waktu Uang)
Teknik discounted cash flow adalah didasarkan pada konsep time value of money. Konsep ini menyatakan bahwa utilitas uang saat ini lebih tinggi dibandingkan dengan utilitasnya untuk uang yang sama pada waktu yang akan datang. Konsep ini juga yang sangat popular menjustifikasi bunga atas modal yang dipinjam.
Menurut konsep ini, jika nilai guna uang pinjaman bagi yang dipinjamkan kepada peminjam adalah sama dengan nilai uang pada masa yang akan datang, maka pemberi pinjaman akan menambahkan bunga, sehingga nilai uang pada masa yang akan datang adalah sama dengan nilai uang pada saat ini. Sekarang ini secara konseptual merupakan suatu asumsi yang faulty. Hal ini adalah benar bahwa dalam beberapa kasus nilai guna uang saat ini dapat lebih besar daripada nilai gunanya pada masa yang akan datang.
Semua konsumsi signifoes sehingga nilai uang saat ini (atas sumber daya lainnya yang dikonsumsi) adalah lebih tinggi pada masa saat sekarang, kecuali konsumen akan menggunakannya untuk masa yang akan datang. Tetapi, uang yang disimpan dimanapun di dunia ini merupakan suatu indikasi tertentu yang menunjukkan bahwa penyimpan menerima nilai uang yang disimpan lebih besar di masa yang akan datang dari pada sekarang. Jika tidak, maka seseorang akan mengkonsumsinya sekarang dan uang tersebut memiliki nilai yang lebih besar pada saat sekarang. Jadi, banyaknya modal yang disimpan dan diinvestasikan, nilai uangnya di masa yang akan datang adalah lebih tinggi. Tidak ada justifikasi rasional untuk menambahkan bunga terhadap uang tersebut sehingga membuatnya memiliki nilai yang sama pada masa yang akan datang dengan nilainya sekarang.
Hal ini dapat diperdebatkan bahwa ada suatu keinginan manusia yang dipertanyakan untuk mendapatkan sumber daya sesegera mungkin pada waktu sekarang dibandingkan dengan masa yang akan datang. Oleh karena itu, aset yang menghasilkan cash-flow untuk masa yang akan datang akan menjadi lebih dapat dinilai daripada aset yang menghasilkan cash-flow pada masa yang lalu. Pengamatan kesepakatan umum ini adalah sangat valid, tetapi ini tidak perlu mendiskonto cash-flow dengan discount factor. Seseorang dapat membandingkan tingkat return akuntansi dari dua proposal investasi dan jika dua proposal tersebut sama, kemudian yang satunya mampu memberikan cash-flow yang lebih tinggi pada waktu yang dipilih. Tetapi jika tingkat return tidak sama, pada umumnya, proposal yang memberikan cash-flow yang lebih tinggi akan digunakan, kecuali jika seseorang itu mengharapkan bahwa dalam kasus tingkat return yang lebih tinggi, cash-flow yang diterima lebih dahulu saat ini akan menjadi cocok untuk diinvestasikan kembali dan tingkat return kumulatifnya akan lebih tinggi.[39] Tetapi kembali bahwa hal ini tidak perlu suatu discounting.